Nuo 2026 m. liepos 1 d. Švedijoje galioja nauja privačios būsto nuomos ir subnuomos (andrahandsuthyrning) tvarka. Riksdagas gegužės 20 d. priėmė reformą „En mer flexibel hyresmarknad“ (liet. „Lankstesnė nuomos rinka“), pagrįstą Vyriausybės tyrimu SOU 2025:65 ir teisės akto projektu 2025/26:187. Naujasis įstatymas – Privatuthyrningslag (2026:772) – oficialiai patvirtintas gegužės 28 d. ir pakeičia nuo 2012 m. galiojusį privačios būsto nuomos įstatymą.

Reforma keičia iš karto tris skirtingas sritis: privačių asmenų vykdomą būsto nuomą ir andrahandsuthyrning, būsto kooperatyvo (bostadsrätt) butų subnuomą, ir vadinamąją blokinę nuomą, kai visą pastatą ar jo dalį iš savininko išsinuomoja įmonė. Kiekviena sritis reguliuojama atskirai, todėl svarbu jų nepainioti.

Nauja privačios nuomos tvarka

Naujasis įstatymas taikomas asmenims, nuomojantiems ne daugiau kaip du būsto vienetus, nesudarančius jų pačių gyvenamojo būsto – anksčiau riba buvo vienas būstas. Tai reiškia, kad daugiau žmonių gali teisėtai užsiimti andrahandsuthyrning veikla, formaliai netapdami verslo subjektu. Pagrindiniai pakeitimai:

● nuomos kaina nebėra griežtai siejama su naudojamosios vertės (bruksvärde) sistema – ji vertinama lyginant su panašiais privačios nuomos būstais rinkoje;

● jeigu nuomos kaina gerokai viršija panašių būstų kainas, bet kuri šalis gali kreiptis į nuomos tarybą (hyresnämnden);

● rašytinė sutartis privaloma, jeigu to reikalauja bent viena šalis;

● neterminuotos sutarties atveju taikomas trijų mėnesių įspėjimo terminas;

● nuomotojas privalo palaikyti sutartą būsto būklę, o nuomininkas gali reikalauti nuolaidos ar nutraukti sutartį, jeigu remontas neatliekamas;

● subnuomoti (perleisti nuomą trečiajam asmeniui) be nuomotojo sutikimo draudžiama.

Sutartis gali būti nutraukta, jeigu nuomininkas nemoka nuomos, subnuomoja be leidimo, sugadina turtą ar trikdo tvarką. Šios taisyklės sukuria aiškesnį, labiau nuspėjamą teisinį pagrindą tiek nuomotojui, tiek nuomininkui – anksčiau ginčų atveju dažnai reikėdavo remtis bendrosiomis nuomos teisės normomis, kurios ne visada tiksliai atitiko privačios andrahandsuthyrning situaciją.

Lengviau subnuomoti būsto kooperatyvo butą

Reforma taip pat keičia bostadsrätt (būsto kooperatyvo) buto subnuomos taisykles: vertinant naują subnuomos prašymą, ankstesni subnuomos atvejai laikomi kliūtimi tik tuo atveju, jeigu jie vyko „reikšminga apimtimi“ – anksčiau reikalavimai buvo griežtesni. Tai potencialiai palengvina galimybę subnuomoti butą kelis kartus iš eilės, jeigu kooperatyvo valdyba nemato rimtos priežasties atsisakyti. Vis dėlto buto savininko pateiktas subnuomos pagrindimas turi ir toliau nusverti kooperatyvo interesus – automatinės teisės subnuomoti reforma nesuteikia.

Aiškesnė blokinės nuomos tvarka

Patikslinta ir vadinamosios blokinės nuomos (blockuthyrning – kai visą pastatą ar jo dalį nuomoja įmonė, o ne fiziniai asmenys) taikymo sritis, ją susiejant su konkrečiais tikslais – įmonių būstu darbuotojams ir bendro naudojimo gyvenamosiomis patalpomis. Anksčiau ši forma buvo taikoma itin ribotai. Teisės kontoros Setterwalls vertinimu, pakeitimas gali padidinti lankstumą, tačiau kartu tikėtina, kad padaugės nuomos tarybai (hyresnämnden) teikiamų ginčų ir gali kilti nuomos kainos kai kuriuose blokinės nuomos būstuose.

Ne visi pritaria pokyčiams

Reforma sulaukė kritikos iš būsto kooperatyvų organizacijos HSB, kurios pirmininkas Johanas Nyhusas pakeitimus pavadino „apgailėtinais“ (šved. bedrövligt), teigdamas, kad jie susilpnina kooperatyvų valdybų teisę spręsti dėl subnuomos ir gali paskatinti spekuliacinius pirkimus bei sumažinti bendruomeniškumą. HSB atlikta apklausa parodė, kad beveik pusė valdybos narių yra susidūrę su problemomis dėl subnuomos. Nepaisant kritikos, Riksdag, remdamasis Civilutskottet siūlymu, atmetė dvylika prieštaraujančių pasiūlymų ir reformą patvirtino.

Kam tai aktualu

Naujoji tvarka aktuali visiems Švedijoje nuomojantiems ar subnuomojantiems būstą asmenims, įskaitant lietuvius nuomininkus, nuomotojus ir būsto kooperatyvų narius. Kadangi pasikeitė ir rašytinės sutarties, ir įspėjimo termino, ir ginčų sprendimo tvarka, verta patikrinti, ar galiojanti nuomos sutartis atitinka naująjį reguliavimą – ypač jeigu ji buvo sudaryta dar prieš liepos 1 dieną.

Tiems, kas Švedijoje nuomojasi būstą per andrahandsuthyrning ir ligšiol nesulaukdavo aiškaus atsakymo iš nuomotojo dėl sutarties sąlygų, naujasis įstatymas suteikia konkretesnį teisinį pagrindą – visų pirma galimybę reikalauti rašytinės sutarties ir kreiptis į hyresnämnden, jeigu nuomos kaina atrodo nepagrįstai didelė, palyginti su panašiais būstais tame pačiame rajone. Tai aktualu ir tiems lietuviams, kurie patys nuomoja butą Švedijoje kitiems, pavyzdžiui, laikinai išvykę arba turintys antrą būstą – jiems taip pat taikomos naujos, dviejų būstų ribos ir supaprastintos sutarčių taisyklės.

Reforma galioja jau daugiau nei mėnesį, tačiau realų jos poveikį – ar padaugės legalių andrahandsuthyrning sutarčių, ar iš tiesų išaugs kreipimųsi į hyresnämnden skaičius, kaip prognozuoja Setterwalls – bus galima įvertinti tik po kelių mėnesių ar metų. ScandinavianNews šią temą stebės ir informuos, jeigu paaiškės naujų taikymo detalių ar teismų praktikos.

Kol vyriausybė ir Riksdagas laiko reformą priimtu sprendimu, kritikai, tarp jų HSB, savo poziciją reiškia toliau – tai reiškia, kad ateityje galimos tolesnės diskusijos ar net siūlymai koreguoti atskiras įstatymo nuostatas. Šiuo metu, Privatuthyrningslag (2026:772) yra galiojanti teisė, kurios reikia laikytis nepriklausomai nuo to, ar konkreti nuomos ar andrahandsuthyrning sutartis buvo sudaryta prieš, ar po liepos 1 dienos.